*מתוך מסמך מדיניות של תנועת התעוררות משנת 2014. בעקבות פעילות התנועה ותנועות אחרות שונה חוק התכנון והבניה כך שהשימוש של מגורים להשכרה הוגדר מחדש כשימוש ציבורי

בתכניות בניין עיר (תב”עות), מאותרים שטחים נרחבים למבני ציבור. ייעודיהם של שטחים אלו הם בדרך-כלל לגני-ילדים, בתי ספר, שרותים עירוניים כגון טיפות חלב, ועוד. שטחים אלו צבועים בצבע חום, ומכאן הכינוי הרווח “שטחים חומים”. היצע השטחים המיועדים לבניית מגורים הולך ומצטמצם ועל כן מצאנו לנכון לבחון את האפשרות לנצל בצורה מירבית את השטחים החומים המיועדים לצרכי ציבור.

יצירת מאגרי דיור להשכרה בשטחים חומים:
מקרקעין שמיועדים בתכנית לצרכי ציבור, עוברים הליך של הפקעה על-ידי הועדה המקומית, ומועברים לרשות הרשות המקומית לצורך שימוש ציבורי. מסיבה זו מוגדר בחוק התכנון והבנייה מהו צורך ציבורי, שלשם פיתוחו מותר להפקיע שטח (לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה). הגדרה זו מעודכנת מפעם לפעם על-ידי שר הפנים.
השימושים המוגדרים כצורך ציבורי בחוק הם:
דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבוריים, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לענין סעיף זה. [מתוך סעיף 188]
השימושים שהוסיף שר הפנים לאורך השנים הם:
מחסן חירום ברשות מקומית (י”פ תשל”ט, 191); תחנת מוניות (י”פ תשל”ט, 1098); בתי אבות, מוסדות הכוללים יחידות סיעודיות לקשישים, ומעונות דיור מוגן לקשישים (י”פ תשמ”ב, 2631); שכונות מגורים לצורך קליטת עליה (י”פ התשנ”א עמ’ 2247); בתי משפט ומשרדים ראשיים של רשויות מקומיות (י”פ תשנ”ו, 3869); מעונות לסטודנטים (י”פ תשס”ד, 3349); מעון למגורי אנשים עם מוגבלות (י”פ תשס”ד, 3465); מיתקנים לתחזוקה ותפעול של רכבת קלה (י”פ תשס”ה, 954).

מבין שימושים מותרים אלו, השימוש למעונות סטודנטים יכול להיות רלוונטי ליישום בשטחים חומים. ניתן, לדוגמה, לבנות מעונות סטודנטים מעל לגני ילדים או טיפות חלב, המתאפיינים כיום במבנים חד קומתיים או דו קומתיים. מעונות סטודנטים הם למעשה דירות – סטודנט המתגורר בהם מפנה דירה בשכירות בשוק החופשי.
שימושים רלוונטיים אחרים הם בתי אבות או דיור מוגן ומרכזי/שכונות קליטה לעולים חדשים. שילוב בין דיור לסטודנטים, עולים וקשישים בתוך שטחים למבני ציבור עשוי להגדיל את היצע הדיור בעיר, ולתרום לשילוב אוכלוסיות אלו בעיר.

ציפוף שטחים חומים

שטחים המיועדים בתכניות בניין עיר למבני ציבור, נמצאים במקרים רבים ברמת ניצול נמוכה – מבני הציבור בנויים במקרים רבים בגובה של קומה או שתיים, וממוקמים במגרשים גדולים.במצב בו ציפוף העיר הוא מטרה תכנונית חשובה, מובן שלא יעלה על הדעת לבנות שכונת מגורים במבנים בני קומה אחת. אם כך – מדוע להשאיר את השטחים החומים במבנים כאלו? ייעול השימוש בשטחים אלו והגברת הניצול שלהם יכול להועיל לקידומן של מגוון מטרות עירוניות, וביניהן הגדלת היצע הדיור. קידום מטרות אלו יכול להתבצע הן על-ידי ניצול טוב יותר של השטחים לייעודם המקורי, והן באמצעות מציאת פתרונות שיאפשרו שימושים נוספים.
האפשרות הפשוטה ביותר לייעול השימוש בשטחים החומים היא שילוב פונקציות ציבוריות זו עם זו. שילוב זה קיים בתכניות ובבנייה זה זמן רב, וקיימות דוגמאות רבות למבני ציבור בני יותר מקומה אחת. המלצה על עיבוי הבנייה בשטחים החומים קיימת בתדריך תכנון אותו פרסמו משרד הבינוי והשיכון, משרד הפנים, ומינהל מקרקעי ישראל. התדריך מציע: “שילוב אנכי (לגובה) – בנייה בקומות, בכל קומה מתקיים מבנה ציבור או אחר כגון: בית כנסת מעל גן ילדים.” מדיניות של עיבוי הבנייה בשטחים החומים נהוגה, למשל, בנתניה, שם קיימת החלטה עקרונית שבתי כנסת נבנים בקומה השנייה, כאשר בקומה הראשונה נבנה מבנה ציבור אחר. באשדוד נבנה כל גן ילדים כבסיס לבית כנסת.
שילוב מבני הציבור עם פונקציות סחירות נותן אפשרות לעיבוי של הבנייה במגרשים החומים בשיעור ניכר. כך לדוגמה ניתן לייעד קומה במבני משרדים עבור פונקציות ציבוריות, במקום להפריש שטחים חומים בתכנית, שעל-פי רוב נותרים בתת-ניצול. שילוב מגורים או מסחר עם מבני ציבור הוא ביטוי של גישה עירונית מנוגדת לגישה של איזוּר (zoning) – הקצאת שטח לכל פונקציה. קיימים טיעונים רבים התומכים בגישת עירוב השימושים, שאחת החלוצות בתיאור יתרונותיה הייתה האורבניסטית האמריקאית ג’יין ג’ייקובס.
מעבר ליתרונות מהבחינה האורבנית, יתרון חשוב הוא החיסכון בשטחים חומים, והאפשרות להקצות למגורים חלק מהשטח שהיה יכול להיות מוקצה למבני ציבור. בנוסף, ניתן לשלב את הפונקציות הציבוריות גם עם פונקציות מסחריות, ולקבל תוצאה דומה.
במצב מחירי הדיור הנוכחי, אין באפשרותנו להתעלם מפוטנציאל תכנון כה גדול, ועלינו לפעול לניצול המרחב הבנוי העירוני בצורה לתל מימדית ובאופן אופטימלי.
public-brown_1
1. ברחוב בן זכאי פינת נקדימון , גוננים, קיים בית כנסת הנפרס על קומה אחת בלבד. במקרה זה ניתן לנצל את גג המבנה ולבנות מעליו מבנה המיועד לשכירות למשפחות של עולים חדשים. אם היינו מנצלים את מבני הציבור כמו שצריך יכלו לגור כאן 80 משפחות של עולים חדשים. הדירות הללו יכולות להקל על העולים החדשים בהתאקלמות והתווית דרכם החדשה כ”ישראלים” בארץ ישראל.

public-brown_2

2. ברחוב פייר קניג 9, בשכונת תלפיות קיים גן ילדים הנפרס על קומה אחת בלבד. במקרה זה ניתן לנצל את גג המבנה והשטח שמסביבו כדי ולבנות מבנה המיועד לשכירות למשפחות של שוטרים. אם היינו מנצלים את מבני הציבור כמו שצריך יכלו לגור כאן 80 משפחות של שוטרים. הקירבה לתחנת המשטרה מאפשר לאותם שוטרים להיות זמינים יותר, ויעודד שוטרים צעירים ואת משפחותיהם להשאר בשכונה לא רק למטרות עבודה. הכנסת מגורים אלו לשכונה יורידו משוק הדירות את אותם משפחות, יגדיל את מאגר הדירות הפנויות בעיר, בנוסף,הישארותם של אותם שוטרים בסביבה יעלה את רמת רמת החיים, יעניק ביטחון לקהילה המקומית.

public-brown_3
3. ברחוב אמציה, במושבה הגרמנית קיים שטח המיועד לגן ילדים וגן ציבורי שעדין לא נבנה. אותו שטח ציבורי יכול לשמש הן למבנה חינוך והן למרחב פתוח לקהל הרחב לצורכי פנאי ותרבות. השטח כרגע משמש לחנייה לא מסודרת ומשרת צרכים של מספר קטן של משתמשים במקום אינטרסים של כל השכונה. יותר גנים = פחות ילדים בכל גן = יותר תשומת לב לילדים שלנו. מתקנים ציבוריים פתוחים לציבור ישרתו את השכונה כולה, ויעניקו עוד ריאה ירוקה לקהילה. אין שום הצדקה שהמגרש לא ישמש את יעודו, ולא יבנה מבנה ציבור קהילתי בשטח המיועד לכך שיעלה משמעותית את איכות החיים.

public-brown_4

4. ברחוב קצנלסון , בשכונת רסקו, קיים גן ילדים הנפרס על קומה אחת בלבד וגובל בשטח נטוש המיועד לציבור. במקרה זה ניתן לנצל את גג המבנה והשטח שמסביבו כדי ולבנות מבנה המיועד לגיל השלישי. מעבר לעובדה שאותם דיירים שקטים ולא מפריעים, הקירבה לגן הילדים מאפשר שיתופי פעולה קהילתיים, תרומה הדדית ואפילו הזדמנויות כלכליות לשני הצדדים. אותו שטח מבוזבז יכול לשמש כריאה ירוקה לשכונה, וכנקודת מפגש למשחק, פנאי ותרבות.